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A possibilidade de liberação de garantias hipotecárias em contratos de natureza bancária

A possibilidade de liberação de garantias hipotecárias em contratos de natureza bancária

22 fev 2022

Felipe Campos Crosara

 

Os financiamentos bancários se constituem como uma importante ferramenta de alavancagem econômica, sendo comumente utilizados no meio agrícola.

Em que pese a importância da indústria do agro para economia mundial, seus produtos estão sujeitos a constante variação das commodities, o que atrelados a fragilidade do mercado interno brasileiro, gera uma oscilação constante dos valores dos frutos e da produção como um todo.

O aumento do consumo mundial de produtos alimentícios gerado pela pandemia da Covid-19, valorizou de modo significativo os chamados produtos de origem primárias, especialmente, grãos e carne.

Atrelado ao aumento dos preços das commodities, o valor dos imóveis rurais também foi impulsionado, de modo que as hipotecas reais vigentes, decorrentes de contratos bancários celebrados pelos produtores, passaram a constituir uma garantia muitas vezes bastante superior ao valor efetivo do débito.

É sabido que as garantias averbadas a margem da matrícula impedem o produtor de contrair novos financiamentos e, consequentemente, melhorar sua atividade, de modo que, deve ser revista sempre que verificado sobejo da garantia prestada.

Atentos a essa abrupta mudança no cenário social e econômico, especialmente com relação aos contratos do agronegócio, os Tribunais pátrios têm proferido decisões mais ousadas com relação à essa matéria, por exemplo, para autorizar a redução de garantias hipotecárias que excedem ao valor do débito, em atenção ao chamado princípio da menor onerosidade do devedor.

O entendimento é de que a redução da garantia hipotecária não implicaria em nenhum prejuízo ao credor hipotecário, notadamente nos casos em que, apesar da limitação, a sua totalidade ultrapassar o montante do débito remanescente, resguardando os direitos do credor.

Evidentemente que essa análise deve ocorrer conforme o caso concreto, mas o entendimento é absolutamente razoável do ponto de vista jurídico.

Em razão dessa disparidade entre garantia e débito, não muito raros são os casos em que proprietários e produtores rurais ficam vários anos sem poder utilizar efetivamente os seus imóveis, o que constitui violação ao princípio constitucional da função social da terra, além do que também prejudica o crescimento econômico, mesmo que indiretamente.

Vale destacar, ainda, que a revisão das garantias tem sido admitida tanto para contratos que já estão sendo executados judicialmente, como também para aqueles onde o contratante está adimplente, bastando que seja identificada uma grande disparidade entre o valor da garantia e o montante devido.

A matéria atinente às relações contratuais bancárias é complexa e comporta várias discussões, mas os noveis entendimentos representam um importante avanço no posicionamento dos tribunais acerca da matéria, demonstrando uma aproximação (necessária) do judiciário com a realidade social e local, o que é primordial em tempos de crise.